Какой налог платить ИП на УСН при продаже недвижимости: НДФЛ или УСН?

Один и тот же доход не должен одновременно облагаться и НДФЛ, и налогом по УСН: его квалификация зависит от того, признается ли продажа недвижимости личной сделкой физического лица или предпринимательской деятельностью, то есть деятельностью, которая осуществляется ИП. Так, ИП, применяющий УСН, не уплачивает НДФЛ по доходам от предпринимательской деятельности, поскольку такие доходы облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.

При этом вопрос о правильной квалификации дохода решается с учетом конкретных обстоятельств дела (Определение Конституционного Суда РФ от 31.01.2023 г. №189‑О). Значение имеет не формальное указание продавца в договоре, а фактическое содержание деятельности, в рамках которой реализован объект. Даже если договор заключен от имени физического лица, это само по себе не исключает того, что доход получен в рамках предпринимательской деятельности и должен облагаться налогом по УСН (Письмо ФНС России от 07.05.2019 г. №СА‑4‑7/8614).

Доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ, если такая продажа не связана с предпринимательской деятельностью налогоплательщика. Соответственно, если физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, продает недвижимое имущество, полученный им доход должен облагаться НДФЛ.

При этом наличие у продавца статуса ИП не является самостоятельным основанием для непризнания реализации недвижимости операцией, облагаемой НДФЛ. В таком случае имеет значение не статус продавца, а то, как именно налогоплательщиком продаваемый объект недвижимости использовался этим лицом.

Суды исходят из необходимости оценки совокупности обстоятельств, включая цель приобретения имущества, срок владения, наличие или отсутствие систематических операций по купле-продаже недвижимости, соответствующих ОКВЭД по продаже имущества, а также фактическую модель поведения налогоплательщика (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.10.2013 г. №6778/13).

Так, если у продавца зарегистрирован ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» в качестве основного вида деятельности, ОКВЭД 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» отсутствует, объект был у него в собственности длительное время, и продавец ранее не осуществлял операции по покупке недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи, ФНС России, придерживаясь данного подхода, признает продажу объекта в качестве деятельности физического лица (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2025 г. №09АП-21641/2025 по делу №А40-278480/2024). Следовательно, в таком случае подлежит уплате именно НДФЛ. Таким образом, доход от продажи недвижимости суды относят к доходам, облагаемым НДФЛ, если из обстоятельств дела следует, что объект реализуется вне рамок предпринимательской деятельности.

Доход от продажи недвижимости подлежит обложению налогом при УСН, если такая реализация признается частью предпринимательской деятельности налогоплательщика, т.е. предпринимательский характер деятельности ИП выражается именно в продаже такого имущества, а не в любом другом взаимодействии с ним до его реализации.

В последнее время в судебной практике сформировалась следующая позиция: в случае, когда в отношении объекта велась предпринимательская деятельность (например, помещение сдавалось в аренду), его продажа облагается налогом при УСН. При применении такой позиции суды акцентируют внимание именно на использовании недвижимости в предпринимательских целях, однако в таких делах налог при УСН применяется с учетом наличия и других признаков, по которым можно квалифицировать деятельность по продаже объекта как предпринимательскую. Например, если после продажи квартиры ИП была приобретена иная недвижимость, которая также используется для сдачи в аренду, суды делают вывод о том, что в такой ситуации нужно платить налог при УСН (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.02.2026 г. №Ф09-6139/25 по делу №А50-6729/2025). В связи с этим неверно утверждать, что этот подход является прямо противоположным тому, который описан выше.

На практике в пользу квалификации дохода как предпринимательского обычно свидетельствуют наличие ОКВЭД, связанных с покупкой, продажей, арендой или управлением недвижимым имуществом, использование объекта как бизнес‑актива, множественность сделок купли‑продажи недвижимости, приобретение имущества с целью перепродажи или систематического извлечения прибыли, а также отражение доходов от аналогичных операций в предпринимательском учете (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2025 г. №Ф05‑8609/2024 по делу №А40‑166406/2023). Дополнительное значение имеет и само назначение объекта: для коммерческих видов недвижимости вывод о личном характере владения изначально менее вероятен, чем для жилых объектов (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.07.2025 г. №Ф05‑11148/2025 по делу №А40‑225259/2024).

Неверное определение налога, подлежащего уплате с дохода от реализации объекта недвижимости, может привести к следующему:

1. Доначисление налога, пени и штрафов
2. Если налогоплательщик уплачивает НДФЛ, а ФНС России впоследствии признает доход предпринимательским, возможна переквалификация и доначисление налога. Более того, такая ошибка может повлечь наложение штрафа (20% / 40% от неуплаченной суммы налога) (ст. 122 Налогового кодекса РФ).
3. Переквалификация всей деятельности налогоплательщика
4. При наличии нескольких сделок с недвижимостью ФНС России или суд может прийти к выводу о систематическом предпринимательском характере поведения налогоплательщика и пересмотреть налоговые последствия сразу по нескольким операциям (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01.11.2023 № 88а‑27028/2023).

По вопросу налогообложения продажи недвижимости ИП на УСН в судебной практике прослеживаются 2 подхода. В рамках первого подхода суды исходят из того, что для применения УСН именно сама сделка по продаже должна носить предпринимательский характер. В рамках второго подхода использование объекта в предпринимательской деятельности уже рассматривается как существенный аргумент в пользу того, что и его последующая продажа связана с предпринимательской деятельностью. Однако на практике в таких делах обычно присутствуют и иные признаки предпринимательской деятельности, что говорит о том, что данные подходы не являются прямо противоположными.

В итоге решающими становятся не только вид объекта и срок владения, но и цели его приобретения, характер использования, наличие/отсутствие признаков систематической деятельности по обороту недвижимости и выбранная самим налогоплательщиком модель поведения.

Следовательно, практическая задача продавца состоит не только в том, чтобы сопоставить налоговую нагрузку по НДФЛ и УСН, но и в том, чтобы правильно определить правовую природу полученного дохода.

‍

Рекомендации C Cases

Команда C Cases рекомендует:

1. До продажи объекта определить, рассматривается ли продажа как личное распоряжение имуществом или как элемент предпринимательской деятельности;
2. Проверить ОКВЭД и наличие признаков систематической деятельности по обороту недвижимости.
3. Выработать единую налоговую позицию по сделке и последовательно транслировать ее в договоре, отчетности и движении денежных средств.
4. При наличии спорных признаков заранее подготовить аргументацию и набор документов в пользу «личного» характера владения, если акцент делается на НДФЛ / в пользу предпринимательского характера, если лицо платит налог по УСН.

Если Вы как физическое лицо, зарегистрированное как ИП на УСН, планируете продажу недвижимости и хотите заранее оценить налоговые последствия и снизить риск доначислений, команда C Cases готова провести комплексный анализ операций с недвижимостью, подготовить позицию по применению НДФЛ или УСН и сопроводить сделку.

‍

Источники

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 г. №117-ФЗ;
2. Определение Конституционного Суда РФ от 31.01.2023 г. № 189‑О;
3. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.02.2026 № Ф09‑6139/25 по делу № А50‑6729/2025;
4. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2025 г. №09АП-21641/2025 по делу №А40-278480/2024;
5. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2025 г. №Ф05‑8609/2024 по делу №А40‑166406/2023;
6. Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01.11.2023 г. №88а‑27028/2023;
7. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 29.10.2013 г. №6778/13;
8. Письмо Минфина России от 28.06.2023 г. №03‑04‑05/60201;
9. Письмо ФНС России от 07.05.2019 г. № СА‑4‑7/8614.