Проверка недвижимости: как купить недвижимость без «сюрпризов»?

Любой покупатель недвижимости (далее – «Покупатель») при заключении сделки с продавцом объекта (далее – «Продавец») стремится максимально обезопасить себя от возможных негативных последствий. Для этого недостаточно просто провести проверку на основании выписки из соответствующего реестра, поскольку опора только на такие сведения может привести к существенным финансовым потерям, необходимости погашения задолженности Продавца, длительным судебным спорам, невозможности полноценного использования уже приобретенного объекта недвижимости и даже к утрате прав на него. Необходимо полноценно исследовать объект путем проведения комплексной проверки (due diligence), которую условно можно разделить на 3 стадии:

• Анализ объекта недвижимости;
• Проверка Продавца;
• Техническая проверка.

Проверка правового статуса объекта недвижимости

В отношении самого объекта недвижимости перед его приобретением необходимо установить в том числе, но не ограничиваясь:

• наличие зарегистрированного права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (далее – «ЕГРН»).

Обращаем внимание: с 01.03.2023 г. персональные данные собственников недвижимости (ФИО, дата рождения) в выписках ЕГРН недоступны при получении выписки третьими лицами (ст. 36.3 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Соответственно, для проведения всесторонней проверки рекомендуем запрашивать выписку у Продавца;

• соответствие фактических характеристик объекта сведениям ЕГРН;
• назначение объекта (жилое/нежилое), ВРИ объекта и иные характеристики (что применимо);
• допустимость использования объекта в планируемых целях;
• наличие/отсутствие обременений в отношении имущества (ипотека, арест, сервитут, аренда, запрет на регистрационные действия и др.).

Например, наличие долгосрочных договоров аренды может существенно повлиять на возможность использования объекта Покупателем.

Юридической проверке может подлежать и другая информация, определяемая с учетом характеристик объекта недвижимости, его расположения и предполагаемого способа использования.

Проверка прав продавца

При покупке недвижимости важно убедиться, что Продавец действительно вправе распоряжаться объектом, иначе в будущем возрастает риск утраты такого имущества, оспаривания сделок и дополнительных расходов. В любом случае, вне зависимости от юридического статуса Продавца, должен проводиться анализ общих сведений о Продавце, например:

• основания приобретения права собственности Продавцом (договор купли-продажи, дарения и др.) и история перехода права собственности от других лиц;
• реальная возможность Продавца распоряжаться объектом (отсутствие запретов, арестов, споров о праве);
• судебные споры с участием Продавца (включая споры, связанные с отчуждаемым объектом или иным имуществом Продавца).

Некоторые сведения, подлежащие проверке, зависят от того, кем является Продавец, — физическим или юридическим лицом. Так, если Продавец выступает как физическое лицо, проверке подлежат в том числе, но не ограничиваясь:

• наличие заключенного брака, статус продаваемого имущества (личная/совместная собственность), наличие согласия супруга;
• наличие согласий иных третьих лиц (созаемщиков, сособственников, опекунских органов);
• дееспособность Продавца;
• кредитная и банковская история Продавца (наличие просроченной задолженности, активных исполнительных производств, заблокированных счетов).

Если Продавец является юридическим лицом, проверке подлежат в том числе, но не ограничиваясь:

• наличие корпоративных одобрений (решение органов управления, согласие участников);
• полномочия лица, подписывающего договор (должность, доверенность, приказ/решение о назначении);
• наличие или отсутствие процедур банкротства и признаков предбанкротного состояния.

Даже при формальном соблюдении требований закона Покупатель может лишиться своего приобретения в будущем или понести иные потери, связанные с объектом (например, в случае банкротства Продавца, если он продал помещение, когда уже обладал признаками банкротства). Предотвращение наступления таких последствий требует еще большей проверки, так как необходимо не только проверить всю предоставляемую Продавцом информацию в отношении недвижимости, но и запросить все необходимые дополнительные документы.

Техническая проверка

Для технического анализа объектов недвижимости необходимо проверить в том числе, но не ограничиваясь:

• соответствие градостроительным регламентам;
• разрешенное использование земельного участка;
• наличие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию;
• отсутствие самовольных перепланировок.

Соответственно, Покупатель должен осуществить осмотр объекта недвижимости и сравнить его фактический вид с планами/схемами, указанными в документах, проанализировать соответствие объекта его будущим целям (в особенности если Покупатель планирует осуществлять строительство/реконструкцию).

В случае, если по какому-либо основанию будут выявлены несоответствия/нарушения, это может привести к невозможности эксплуатации объекта, привлечению Покупателя как нового собственника к административной ответственности, получению требования о сносе или приведении объекта (например, в части перепланировки помещения) в соответствие с планами/схемами, содержащимися в ЕГРН.

С учетом текущей практики риски (в т.ч. признание сделки недействительной, утрата права собственности, несение покупателем дополнительных расходов, невозможность использования объекта по назначению) для Покупателя могут быть разделены на 2 категории:

• «Внешние» риски (риски, которые напрямую упомянуты в предоставляемых Продавцом документах и «лежат на поверхности»);
• Риски отложенного характера (риски, в отношении которых Покупателю известно о том, что они материализуются, но через какой-то период времени, или о которых Покупатель не подозревает при первичном осмотре).

Заключение

Покупка недвижимости должна в обязательном порядке сопровождаться комплексной проверкой объекта недвижимости, что позволит Покупателю выявить скрытые риски, оценить правомерность сделки, а также минимизировать вероятность судебных споров и финансовых потерь в будущем.

Игнорирование любого из этапов проверки существенно увеличивает риск утраты права собственности / возможности пользования объектом и(или) возникновения дополнительных обязательств.

‍

Рекомендации C Cases

В целях снижения рассмотренных рисков команда C Cases рекомендует Покупателю осуществление следующих действий:

• направление в адрес Продавца запроса со списком необходимых для ознакомления документов с учетом самого объекта, его планируемого использования и других факторов;
• юридическая проверка самого объекта: сверка данных ЕГРН с фактическим состоянием, оценка обременений, анализ видов разрешенного использования и др.;
• проверка Продавца с учетом его статуса (физическое или юридическое лицо);
• техническая проверка и осмотр объекта с проведением анализа градостроительных ограничений, соответствия планировок фактическому состоянию и др.

Покупатель, проводя due diligence самостоятельно, может упустить значимые риски, которые не всегда очевидны при анализе базового набора документов, поэтому рекомендуем обращаться к специалистам при покупке объекта. Команда C Cases может помочь провести комплексную юридическую проверку недвижимости и предложить оптимальную структуру сделки с учетом конкретных обстоятельств.

‍

Источники

• Гражданский кодекс РФ;
• Федеральный закон от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».