Владельческая защита: как посессорный иск возвращает имущество без права собственности
Иногда лицо фактически владеет объектом недвижимости, но в силу различных обстоятельств не является его собственником. Между тем и такой владелец наделен правом защищать владение до приобретения права собственности. В данном случае защита возможна против третьих лиц, которые не являются собственниками имущества и не имеют законного или договорного основания владеть им. Ее назначение – восстановить нарушенное владение, не допустить его самовольного прекращения и обеспечить непрерывность, необходимую для последующего приобретения права собственности.
Споры о такой защите права владения имуществом встречаются в судебной практике крайне редко. Поэтому у участников оборота может отсутствовать представление не только о самой возможности защитить нарушенное право владения посредством посессорного иска, но и о его ключевых особенностях.
В настоящей статье разберем, что представляет собой владельческая защита, кто такой давностный владелец, кто вправе и в каких случаях можно предъявить посессорный иск и какие обстоятельства необходимо доказать для удовлетворения такого иска.
Что такое владельческая защита
Владельческая защита – это механизм восстановления фактического владения имуществом, которого давностный владелец был незаконно лишен. Хотя владелец еще не приобрел право собственности, закон позволяет ему защищать владение от третьих лиц, не являющихся собственниками и не имеющих законного или договорного основания владеть спорным имуществом (п. 2 ст. 234 ГК РФ).
Назначение владельческой защиты состоит не в признании права собственности, а в возврате имущества во владение лица, которое владело им добросовестно, открыто, непрерывно и как своим собственным. Это позволяет восстановить нарушенное право владения и сохранить непрерывность срока приобретательной давности, необходимого для последующего приобретения права собственности.
Давностный владелец может защитить свое владение путем подачи посессорного иска в суд к лицу, которое стало незаконно владеть таким имуществом (ответчик по данному иску).
Для этого необходимо доказать все следующие обстоятельства:
- Факт противоправного лишения владения имуществом против воли давностного владельца;
- Факт владения давностным владельцем конкретным имуществом до нарушения его права;
- Соответствие владения критериям добросовестности, открытости, непрерывности и владения как своим собственным;
- Нахождение имущества у ответчика в фактическом владении;
- Отсутствие у ответчика права собственности, законного или договорного основания владеть спорным имуществом.
Кто такой давностный владелец
Право собственности на недвижимость может приобрести лицо, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею как своей собственной в течение 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Давностным владельцем является лицо, которое одновременно соответствует всем вышеописанным критериям, но в силу каких-либо обстоятельств еще не приобрело право собственности на имущество.
Критерии давностного владения
Соответствие критериям давностного владения определяется следующим образом:
- Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая имущество во владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Вместе с этим Верховный Суд РФ допускает приобретение права собственности по давности и в тех случаях, когда владелец понимал или должен был понимать, что у него отсутствует оформленное право собственности на имущество.
Для признания владения добросовестным важно прежде всего, чтобы лицо получило имущество не самовольно и не вследствие противоправных действий, а при обстоятельствах, которые внешне выглядели правомерными. При этом не требуется, чтобы владелец в течение всего срока давности ошибочно считал себя собственником имущества.
Иной подход фактически сделал бы приобретательную давность неприменимой к недвижимости. Сведения о правах на недвижимость содержатся в публичном реестре, поэтому длительный фактический владелец обычно может установить, что право собственности за ним не зарегистрировано. Само по себе это обстоятельство не должно препятствовать признанию права собственности, если лицо открыто владеет имуществом как своим, содержит его, несет расходы и не нарушает прав других лиц (Постановление КС РФ от 26.11.2020 г. № 48-П).
- Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине лица, владеющие имуществом на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.), не могут признаваться давностными владельцами и защищать свои права таким образом.
- Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении.
Отметим, что принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества. На практике открытость владения подтверждают документы и фактические действия, из которых видно, что лицо публично использует и/или содержит объект как находящийся в его владении: договоры и платежи по его обслуживанию, эксплуатационная и деловая документация, обращения в уполномоченные органы и к контрагентам, а также иные доказательства фактического господства над имуществом.
- Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Также отметим, что давностное владение не прерывается, если лицо, временно не владевшее имуществом, истребовало его из чужого незаконного владения.
Кроме того, передача давностным владельцем имущества во временное владение другому лицу не прерывает давностного владения.
Практика команды C Cases
Сейчас в производстве Арбитражного суда г. Москвы суда находится дело, в котором команда C Cases представляет интересы давностного владельца части здания, которое выбыло из его собственности в результате череды длительных судебных процессов. Правовая позиция строится на совокупности критериев давностного владения, отсутствия права собственности у лица, фактически занимающего здание, а также результатах судебной строительно-технической экспертизы заявленной нашей командой.
Сложность дела обусловлена тем, что право давностного владения приходится доказывать не в вакууме, а на фоне уже состоявшихся судебных актов, которые оформили переход владения зданием к другому лицу, в связи с чем команде необходимо выстроить правовую позицию так, чтобы совокупность критериев добросовестности, открытости и непрерывности владения выдержала проверку с учетом этой предыстории. С учетом крайне немногочисленной судебной практики, от команды C Cases требуется многоступенчатая стратегия, способная убедить суд в обоснованности требований давностного владельца. Именно такие дела подтверждают, что институт владельческой защиты, при всей его редкости в практике, остается действенным инструментом восстановления нарушенных прав тех, кто добросовестно и открыто владеет имуществом, но еще не стал его собственником.
Источники
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51‑ФЗ;
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;
- Постановление Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48‑П;
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.01.2015 г. № 127‑КГ14‑9;
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20.03.2018 г. № 5‑КГ18‑3;
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.09.2019 г. № 78‑КГ19‑29;
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.10.2019 г. № 4‑КГ19‑55;
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.06.2020 г. № 4‑КГ20‑16.