Зона с особыми условиями использования территорий: «тайная» опасность для вашего земельного участка

Иногда на практике при приобретении земельных участков складывается следующая ситуация: при покупке в выписке из ЕГРН в разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указано «не зарегистрировано», а уже после, порой спустя десятилетия, собственник узнаёт, что на его участок всётаки распространяют действие определённые ограничения, которые напрямую влияют на рыночную привлекательность объекта и возможность им свободно пользоваться и распоряжаться.

В настоящей статье речь пойдет о таком правовом явлении как зона с особыми условиями использования территорий (далее – «ЗОУИТ»), последствиях её установления для собственников земельных участков и способах защиты их нарушенных прав.

ЗОУИТ — это территория, на которой действует особый режим охраны и использования земель и земельных участков.

Устанавливаются ЗОУИТ в публичных целях, в т.ч.: в целях защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства, охраны окружающей среды и обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 1 ст. 104 ЗК РФ).

Перечень ЗОУИТ является закрытым и установлен законодателем в ст. 105 ЗК РФ.

Может возникнуть закономерный вопрос: «Как взаимосвязаны ЗОУИТ и права и законные интересы собственников земельных участков?». Дело в том, что установление ЗОУИТ влечет для собственников земельных участков негативные последствия:

• невозможность использования земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования (далее – «ВРИ»);
• запрет строительства;
• признание возведенных объектов недвижимости самовольной постройкой и, соответственно, возложение обязанности на лицо, которое возвело, либо за чей счет было осуществлено такое возведение, по сносу такой самовольной постройки.

В связи с тем, что такая ситуация нередко происходит на практике, законодательством предусмотрены следующие способы защиты прав и законных интересов собственников земельных участков:

• Выкуп земельного участка (п. 7 ст. 107 ЗК РФ, раздел IV Постановления Правительства РФ от 27.01.2022г. №59 (далее – «Постановление №59»));
• Возмещение убытков с сохранением прав на земельный участок (ст. 57.1 ЗК РФ, раздел III Постановления №59).

Далее разберем вкратце каждый из указанных выше способов.

Обращение к данному способу защиты прав возможно только в том случае, если установление или изменение ЗОУИТ приводит к невозможности использования земельного участка и/или расположенного на нем объекта недвижимого имущества в соответствии с их ВРИ целиком (п. 7 ст. 107 ЗК РФ).

Выкуп земельного участка может быть осуществлен путем заключения соответствующего соглашения во внесудебном или судебном порядке.

Порядок заключения соглашения о выкупе земельного участка, его стороны, содержание, существенные условия определяются Постановлением № 59.

При выборе данного способа защиты прав собственнику важно учитывать, что, по общему правилу, само по себе установление ЗОУИТ не влечет невозможности использовать земельный участок.

Заключению соглашения о выкупе земельного участка предшествует направление его собственником требования о выкупе, в котором должно содержаться указание на стоимость имущества, подлежащего выкупу (п. 43 Постановления №59).

Срок для направления требования о заключении соглашения о выкупе земельного участка: не более чем 5 лет со дня установления, изменения ЗОУИТ либо со дня, когда такое лицо узнало или должно было узнать об установлении, изменении ЗОУИТ.

Данный способ защиты прав собственника земельного участка представляется более универсальным, поскольку у собственника пропадает обязанность по доказыванию того, что использование участка или находящихся на них объектов недвижимости невозможно в полном объеме.

Убытки подлежат возмещению в полном объеме, т.е. собственник вправе потребовать выплаты как реального ущерба, так и упущенной выгоды (пп. 1 п.1 ст. 57.1. ЗК РФ).

Что учитывается при определении размера убытков:

• уменьшение рыночной стоимости земельного участка (разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью этого же земельного участка с учетом соответствующих ограничений) (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.08.2025г. по делу № 88-19949/2025, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.03.2024 N Ф07-22516/2023 по делу N А56-18510/2022);
• иные расходы;
• неполученные доходы.

Для того, чтобы определить размер убытков, необходимо обратиться к оценщику за проведением рыночной оценки земельного участка. Важно: этот вариант — наиболее частый для практики, однако не единственный, т.к. размер убытков может также определяться на основании соглашений, бухгалтерской отчетности.

Порядок заключения соглашения о возмещении убытков, его стороны, содержание, существенные условия определяются Постановлением № 59.

Помимо того, что правообладатель или потенциальный покупатель земельного участка может не узнать о ЗОУИТ из выписки из ЕГРН, он также может столкнуться со сложностями при поиске соответствующей информации в других источниках.

Тем не менее для проявления должной степени заботливости и осмотрительности, а также минимизации рисков рекомендуется:

• изучить выписку из ЕГРН и проанализировать раздел «ограничения и обременения права»;
• изучить градостроительный план (ГПЗУ) (при наличии);
• изучить Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования (города федерального значения), в котором расположен земельный участок;
• изучить правила землепользования и застройки муниципальных образований (городов федерального значения), которые включают в том числе карту ЗОУИТ;
• физически осмотреть местность, обратить внимание на имеющиеся предупредительные знаки / вывески (при наличии);
• направить запросы в уполномоченные органы о попадании участка в ЗОУИТ (например, в Министерство природы России и территориальные органы в отношении особо охраняемых природных территорий и их охранных зон).

Приобретение земельного участка сопряжено с наличием «скрытых» ограничений, например, вследствие распространения ЗОУИТ на земельный участок, о чем в выписке из ЕГРН может не быть записи. Наличие ЗОУИТ может существенно ограничить права собственника: сделать невозможным использование участка в соответствии с видом разрешенного использования, запретить строительство и даже привести к сносу уже возведенных объектов. В таком случае с учетом фактических обстоятельств дела собственник вправе потребовать либо выкупа земельного участка, либо возмещения убытков с сохранением за ним прав на такой земельный участок.

Если вы обнаружили спустя время наличие ЗОУИТ на вашем земельном участке либо необходимо проанализировать уже имеющиеся документы и сведения (выписки из ЕГРН, градостроительную документацию и т.п.) на предмет связанных с ними юридических рисков, команда C Cases готова оказать комплексную юридическую поддержку.

Источники

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ;
• Постановление Правительства РФ от 27.01.2022г. №59;
• Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.08.2025г. по делу № 88-19949/2025;
• Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.03.2024г. № Ф07-22516/2023 по делу N А56-18510/2022.